30 червня на прямій телефонній лінії з читачами «Нового дня» була заступник начальника Головного управління Держкомзему в Херсонській області Оксана ЗІНОВА. Її ми запросили на розмову не випадково. У редакційній пошті зібралося чимало листів-запитань, що стосуються земельного законодавства, скасування мораторію на продаж ділянок сільськогосподарського призначення."

— Доброго дня, це — пряма лінія? Вас турбує жителька Верх­нього Рогачика Людмила Ковальова. По телебаченню передавали, що державні акти, видані до 2005 року, без кадастрового номера вважатимуться недійсними. Як же так?

— На сьогодні є три форми бланків державних актів на право власності на землю: які видавали до 2002 року (жовтого кольору з червоною смужкою), далі була запроваджена форма зеленого кольору і зараз видаються державні акти синього кольору. Всі три форми державних актів є чинними, їх скасування не планується.

Єдиний нюанс: на державних актах жовтого кольору, про які ви говорите, дійсно, не зазначався кадастровий номер земельної ділянки. Разом з тим, відповідно до вимог Цивільного та Земельного кодексів, всі угоди про перехід права власності на земельні ділянки, житлові будинки, будівлі або споруди повинні містити кадастровий номер земельної ділянки. Якщо Ви захочете укласти яку-небудь цивільно-правову угоду, наприклад, подарувати комусь свою ділянку чи передати її за заповітом, тоді нотаріус вимагатиме від вас довідку про кадастровий номер земельної ділянки. Для присвоєння кадастрового номера необхідно звернутися до районного відділу Держкомзему. Постановою Кабінету Міністрів України від 17.08.2010 № 749 визначена певна процедура формування та присвоєння земельній ділянці кадастрового номера. Додатково до державного акта вам буде видана довідка про присвоєння кадастрового номера, що буде діяти у сукупності з державним актом.

— Оксано Адамівно, вам телефонує Олександр Іванович із села Щасливого Цюрупинського району. Свого часу, рішенням сесії нашої сільради, багатьом односельцям були виділені під забудову земельні ділянки по 65 соток із резервного фонду. Однак через те, що й досі не встановлені межі населеного пункту, від нас вимагають, щоб ми написали заяви про відмову під забудови і взяли ці земельні ділянки в оренду на 50 років. Наскільки це правомірне?

— За законом, використання земельних ділянок здійснюється відповідно до їх категорій та генерального плану населеного пункту. Наскільки я зрозуміла, ваші ділянки перебувають за межами села. Однак землі жилої забудови можуть знаходитися тільки в межах населеного пункту. Необхідно спочатку здійснити корегування генерального плану села, після чого привести у відповідність до генплану межі населеного пункту. І лише тоді сільрада зможе розпоряджатися цією територією, розглядати заяви громадян та приймати рішення про виділення земельних ділянок під забудову. Якщо ж ці землі знаходяться за межами населеного пункту, як правило, вони є землями сільськогосподар­ського призначення. Землі   сільськогосподарського призначення передаються у влас­ність та надаються в оренду громадянам для ведення особистого селянського господарства, садівництва,   городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Повноваження з надання земельних ділянок, що знаходяться за межами населених пунктів, для сільськогос­подар­ських потреб належать районній державній адміністрації.

— А як бути людям, які на цих ділянках уже побудували будинки?

— За існуючим законодавством використовувати земельну ділянку можна лише після оформлення документа на право користування нею, тобто після оформлення договору оренди чи державного акта. Якщо людина одержала ділянку під особисте селянське господарство і замість обробітку землі побудувала там дім, це також буде порушенням законодавства, зокрема вимоги щодо цільового використання землі. Отож треба вирішувати вашу проблему у правовому полі.

— Володимир Штанько з Білозерки турбує: скажіть, будь ласка, куди звертатися і до кого, щоб провести грошову оцінку землі?

— Грошова оцінка землі залежить від її цільового призначення, може бути нормативною і експертною. На підставі експертної оцінки ви­значається вартість земельної ділянки при відчуженні. Нормативна грошова оцінка здійснюється, по-перше, для визначення розміру плати за землю, а по-друге, для розрахунку розміру державного мита, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва тощо.

Розробники технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок — юридичні особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Наразі в Херсонській області 52 суб’єкти здійснюють діяльність у сфері землеустрою та оцінки землі. Із них 45 можуть здійснювати нормативну грошову оцінку землі.

Експертна грошова оцінка, яка визначає фактичну вартість земельної ділянки у разі відчуження, здійснюється суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель. Зараз в області є 18 таких землеоціночних організацій, у тому числі й приватних підприємців. Перелік таких організацій є у кожному районному відділі Держкомзему.

— Оксано Адамівно, турбує Олексій Вершина з Голої Пристані. Чи є у матеріалів оцінки землі термін дії?

— Безперечно. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється не рідше, ніж один раз на 5—7 років, якщо землі розташовані у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, та не рідше, ніж один раз на 5—7 років — для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, а також не рідше, ніж один раз на 7—10 років — несільськогосподарського призначення.

Окрім того, нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає щорічній індексації на відповідний коефіцієнт, який розраховується Держкомземом за індексом споживчих цін   за попередній рік.

— А хто має затверджувати дані щодо грошової оцінки землі?

— Відповідно до закону, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок підлягає обов’язковій державній експертизі та затверджується сільською, селищною чи міською радою. Матеріали нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджуються районними радами.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Такий витяг видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Вартість його для фізичних осіб становить від 5 до 10 грн., для юридичних осіб — від 25 до 47 грн. (залежно від кількості факторів.). Витяг діє протягом поточного року, якщо інше не зазначене у документі.

— Здрастуйте, це Андрій Савченко зі Скадовська. Зараз громадськість жваво обговорює проект Закону України «Про ринок землі». Серед важливих питань — ціна землі. Як вона змінюватиметься?

— Відповідно до проекту Закону України «Про ринок земель», стартова ціна продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності не може бути нижчою за її вартість, визначену на підставі експертної грошової оцінки. Остання проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Перше переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що перебуває у приватній власності, у разі відчуження її за ціною, визначеною її власником для продажу, має державна спеціалізована установа.

У разі відмови державної спеціалізованої установи від купівлі землі друге переважне право має відповідна сільська, селищна, міська рада за місцем розташування земельної ділянки. При цьому ціна та інші умови продажу земельної ділянки, яка пропонувалася для продажу державній спеціалізованій установі, не можуть бути змінені.

— Оксано Адамівно, а що таке державна спеціалізована установа?

— Проектом Закону «Про ринок земель» передбачено створення державної спеціалізованої установи, яка розпоряджатиметься землями сільськогосподарського призначення державної власності. Така установа буде своєрідним розпорядником та основним гравцем на ринку землі, викуповуватиме землю у громадян, розпоряджатиметься резервними землями, продаватиме їх, здаватиме в оренду. Я маю на увазі землі, не передані у власність та користування, або чиї власники померли, а спадкоємці так і не затребували права на ділянки, або про ті, що були розподілені на паї, але право власності на них так і не було оформлене.

— До вас звертається Юлія Токаренко з Великої Олександрів­ки. Скажіть, це правда, що чиновники відтепер сплачуватимуть штрафи за тяганину з оформленням державних актів на землю?

— Наскільки мені відомо, Верховна Рада лише прийняла до розгляду законопроект, який посилює відповідальність посадових осіб за вказане порушення. Проект закону встановлює відповідальність за порушення посадовою особою терміну видачі державного акта на право власності на земельну ділянку, зокрема, передбачає штраф від 20 до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

— Марія Левченко з села Качкарівки Бериславського району: що краще робити власникам паїв після скасування мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель?

— Головне — не поспішати продавати свої ділянки, адже обміняти землю на гроші можна лише один раз. Тому треба ретельно проаналізувати ситуацію на ринку й визначити для себе, що краще — отримувати постійний прибуток від здачі землі в оренду, а згодом передати її у спадок своїм нащадкам, чи продати — раз і назавжди.

Варто зрозуміти принципи ціноутворення, спробувати проаналізувати динаміку росту чи зниження цін на землю тощо. Нагадаю, за останні три роки спостерігається збільшення орендної плати. І кожен рік зростає частка оплати у грошовій формі. Ця тенденція зберігатиметься й надалі.

Окрім того, вільний ринок земель має запустити механізм «земельної іпотеки» — надання фінансовими установами кредитів під заставу сільгоспземель. Отриманий фінансовий ресурс дозволить сільгоспвиробниками підвищити ефективність виробництва; сільським господарством стане вигідніше займатися. Як наслідок — зростатиме конкуренція за землі високої якості. Отже, зростатиме й орендна плата як спосіб заохотити селянина здати землю в користування щедрішому орендарю. Хоча є й частина українців, які з нетерпінням чекають можливості продати свою землю. Передовсім це літні люди, які вже не в змозі її обробляти, а діти живуть у місті й не мають наміру працювати на землі. Є й такі, кому терміново потрібні кошти, скажімо, на лікування. Саме вони готові негайно продавати. У такому випадку важливо не прогадати з ціною.

— Доброго дня. Турбує Василь Журба з Нової Маячки Цюрупин­ського району. Може бути таке, що земля різко подорожчає?

— На думку більшості аналітиків, ціна на землю після запровадження ринку сільгоспземель, коливатиметься рік-півтора, а потім стабілізується. І вже саме на ту, стабілізовану ціну варто орієнтуватися власникам. Саме тоді буде зрозуміло — за скільки ділянку можна здати в оренду, за скільки продати. До речі, результати соціологічного дослідження, проведеного на замовлення Держкомзему в рамках Проекту Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру», доводять: більшість землевласників і землекористувачів вибудовують плани, виходячи з того, щоб здавати свої земельні ділянки в оренду й отримувати постійний дохід, а не продавати.

— Віра Шелудько з Громівки Новотроїцького району: чи можлива ситуація, коли будуть охочі продати землю, а покупців не знайдеться?

— На будь-якому ринку є товар, на який є попит, а є такий, на який попиту немає. Навіть зараз частина з тих земель, на які досі не оформ­лено право власності, «нічийними» лишаються тому, що не є привабливими для користування. Очевидно, й надалі вони не користуватимуться значним попитом.

Привабливими землями й нині користуються, і далі попит на них збережеться. Пошук потенційного покупця та ефективного господаря на ту чи іншу ділянку міг би взяти на себе Земельний фонд, який може бути створений відповідно до закону про ринок земель.

Скасування мораторію дозволить людям вільно розпоряджатися землею. Але це не тільки нова можливість, але й нова відповідальність — відповідальність за рішення, яке громадяни мають приймати самі. Адже відомо: до заборони на продаж земель сільгосппризначення були випадки, коли люди свої паї віддавали буквально за копійки, а потім дуже шкодували, але повернути їх не змогли. Продати свою землю можна тільки один раз, і без нагальної потреби цього робити не слід.

— Вас турбує Ніна Осадчук із села Благодатного Іванівського району. Часто застерігають: скасування мораторію призведе до того, що землю у селян просто скуплять за копійки. Це можливо?

— Ніхто не змушуватиме селянина продавати свою землю. Він і надалі користуватиметься нею. Тільки до варіантів «обробляти самому» та «здавати в оренду» додасться ще й можливість продати, але, повторюся, добре зваживши. Адже земля — це товар, який більше не виробляється!

— Пряма лінія? Олександр Павленко з села Першопокровки Нижньосірогозького району. У мене таке запитання: яким чином власник зможе розпорядитися своєю ділянкою?

— Окрім самостійного господарювання, власник земельної ділянки зможе здавати її в оренду, продати, подарувати, передати у спадщину, надати у заставу банку для отримання кредиту тощо. Але поспішати з продажем земельної ділянки навряд чи варто, тому що з розвитком ринку землі її вартість, а також розмір орендної плати постійно зростатимуть.

— Оксано Адамівно, мене звати Людмила Ткачук, мешкаю у Великій Лепетисі. Якою повинна бути орендна плата за земельну частку (пай)?

— Динаміка розміру орендної плати за землю характеризується поступовим зростанням. На сьогодні орендна плата за земельну частку (пай) становить у середньому 300—350 гривень за 1 гектар ріллі, а з розвитком ринкових відносин надалі неухильно зростатиме. Адже сіль­госп­виробники зможуть залучити додаткові кошти на покращення родючості землі.

— Валентина Кисиленко з Високого Бериславського району: чи зможуть іноземці набувати у власність землі сіль­сько­господарського призначення?

— Ні, не зможуть. Вони матимуть право лише орендувати землі сільськогосподарського призначення. Іноземні юридичні особи також не матимуть права на придбання сільськогосподар­ських земель, а тому ринок земель буде повністю закритий для капіталу іноземного походження.

— До вас звертається Катерина Федчук з Михайлівки Скадов­ського району. Мене ось що турбує: чи зможе одна особа скупити всі землі на території одного району, області?

— Ні, не зможе. Максимальні площі земель у власності однієї особи становитимуть для: по­лісся — 1500 га, лісостепу — 1750 га, степу — 2100 га, Карпат — 900 га, Криму — 1100 гектарів, але, у будь-якому випадку, у власності однієї особи на всій території країни не зможе бути понад 2100 га сільськогосподарських земель.

— Скажіть, будь ласка, які переваги матимуть молоді спеціалісти та особи, котрі господарюють на землі, при купівлі сільськогосподарських земель? Це Сергій Романенко з Бехтер Голопристанського району.

— Таким особам надається право купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення з розстроченням платежу терміном на 5 років.

— Оксана Заморій з Цюрупин­ська: чи зможуть банки скупити значні площі земель сільськогосподарського призначення?

— Ні, не зможуть. Земельні ділянки, на які звертається стягнення з неповернутого кредиту, підлягають продажу на прилюдних торгах і не можуть залишатися у власності банку.

— До вас звертається Павло Шубін із села Роздольного, що в Каланчацькому районі. У мене одне запитання: чи зможуть скупити землю спекулянти для перепродажу?

— Ні, не зможуть. Встановлюватимуться високі ставки державного мита при перепродажу сільськогосподарських земель, які унеможливлять спекулятивні оборудки з землею.

— Федір Соколов з села Козачі Лагері Горностаївського району: скажіть, будь ласка, які правовстановлюючі документи повинен мати власник земельної ділянки, щоб вільно нею розпоряджатися?

— Основним документом, що посвідчує право на землю, є державний акт на право власності на земельну ділянку. Цей документ дає право володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою.

— Пряма лінія? Телефонує Максим Маслов з Високопілля: хто зможе набувати у власність земельні ділянки сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва?

— Набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва зможуть бути винятково: громадяни України, фермерські господарства, держава та органи місцевого самоврядування.

— Сергій Овчаренко з Цюрупинська: що робити, коли громадянин уже приватизував землю, наприклад, для садівництва, але менше, ніж передбачено Земельним кодексом України 0,12 га, тобто одержав лише свої законні шість соток? Чи можна доприватизувати решту, тобто ще шість соток, за умови, що така вільна ділянка є у землях запасу? На жаль, правило про передачу ділянок безоплатно по кожному виду використання тлумачиться так, що звертатися вдруге не можна…

— У частині 3 статті 116 цього ж кодексу вказано, що така приватизація здійснюється у межах норм, визначених кодексом, тобто у наведеному випадку йдеться про право саме на 0,12 га. Вихід з цієї проблеми має підказати судова практика…

Сторінку підготував Анатолій ЯЇЦЬКИЙ.